您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

论房地产市场价格调控的法律规制/朱士利

时间:2024-06-17 05:18:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8246
下载地址: 点击此处下载

  【前注】面对房地产市场的持续升温,中央政府早在几年前就已经意识到已经到了必须采取调控措施的时候,目前政府已经连续出台了若干调控政策,力求逐步达到调控房地产市场,防止房地产价格过快增长,逐步消减房市风险,稳定房市价格,稳定经济发展秩序的最终目标。本文针对政府推出的若干政策,从法律视角进行分析,提出房地产市场价格调控的若干法律规制意见,以供参考。

  关键词:主体资格 利润公式 经济底座 经济过热 法律规制 阴阳合同

  一、中央政府推出的房地产市场价格调控政策
  中央政府房市调控政策主要涉及以下方面:
  1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,在一定时间内限定居民家庭购房套数;
  2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;
  3、商业银行暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款;
  4、贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;
  5、贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于50%,利率不低于基准利率1.1倍;
  6、商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。
  7、支持房地产企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款;
  8、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查;
  9、增加住房有效供给,房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量;
  10、落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策;
  11、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设、制定支持公共租赁住房建设贷款政策;
  12、查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为
  13、查办房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业,暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
  二、关于政府房市调控政策内容的法律分析
  根据本文前述归纳的政府出台的13个方面的房市调控政策,本文从以下若干方面进行法律分析:
  1、对房地产市场购买方的调控:
  本文归纳的政府政策第1、2、3、4、5项,主要针对房产购买方,在房产贷款购买数量、贷款购买条件、贷款购买者资格等方面对房产购买方进行了较为严格的限制,尤其是提高第一套房贷款首付比例,大幅增加第二套房贷款成本、禁止第三套房贷款,从很大程度上遏制了投机者,对稳定房地产价格具有不可忽视的作用。
  2、对房地产市场销售方的调控:
  本文涉及政策第7、8、10、11、13项,主要针对房地产开发企业,即房产销售方。涉及政策可以用一句话总结:坚决支持承建中低价位民生工程和政策性安居工程房地产企业,坚决打击唯利是图和恶意对抗国家房市调控政策的房地产企业。
  3、对房地产市场经纪方的调控:
  本文涉及政策第12项,主要针对房地产经纪方,在城市房地产市场,特别是城市二手房地产市场中,经纪公司对房产价格的影响是非常巨大的,大中城市的二手房交易绝大多数是通过房地产经纪机构办理的,房地产经纪人已经成为我国二手房地产市场领域的中坚力量,中央政府加强对房地产经纪方的调控和管理是明智的,也是必须的。
  4、对房地产市场土地供应和政府政策的调控:
  本文涉及政策第9项,主要涉及房地产市场的土地供应链和地方政府政策,该项的执行必须因地制宜,主要由地方政府根据实际情况执行。同时该项政策制定能够切实保障房地产经济有序发展,证据政策基于从源头上保障供应,从政策上有效调控,进而使得房地产市场稳定,进而持续带动国家经济的发展。
  5、政府调控的主要途径:
  从本文归纳的政府13项政策看,政府调控的主要途径是通过商业银行进行调控,所使用的主要调控类型属于间接调控,所运用的主要调控方式属于渐进性调控。
  三、逐步建立房市调控的目标体系和法律规范制度
  1、房市调控目标体系:
  本文认为,房地产市场价格调控应当设立一系列的调控目标,并归结设置成为国家经济宏观调控在房地产市场的目标体系。目标和目标体系的设置基础、原则、标准应当根据社会经济发展的各项指数,尤其是涉及价值利润比率、成本利润比率、不动产基数比率,是设置调控目标和目标体系的重中之重。
  例如,房产建造(包括建筑商和监理)的土木成本价值数据是20,政府税费和土地价值数据是20,房产商运营成本(人员工资、策划、营销等)价值数据是10,房屋成本定价数据50,市场售价100,则成本利润比为100%(实现利润的期限为利润周期,在相同的经济指数下,利润周期越短,则利润产生能力越高),根据经济学价值利润公式,当成本利润超过100%时,即可以称之为经济过热,结合区域供需能力及经济基础和运行特性等经济运行指标即可以判断该地区的房市是否存在经济泡沫。基于此,政府调控目标应当基于经济学原理,运用经济价值规律,在保障企业合理利润的基础上,逐步建立一系列调控目标或目标体系,以保障基础价值,稳定市场价格,维护经济运行底座(社会房地产市场价值占国民经济价值总量的比例越高,国家经济风险指数相应越高),防止经济链断裂和经济危机及社会经济危机的产生,力使国家公民和团体的社会经济生活稳定、有序发展。
  2、房市调控法律规范制度:
  本文认为,要从根本上解决房地产市场过热,房市价格盲目攀升的问题,仅仅从间接因素和政策调整入手是远远不够的,应当考虑基于合理的目标体系,从根本上着手,从法律规范制度角度进行直接的法律规制。
  本文认为,政府进行间接调控,实施一系列调控政策措施,在目前是非常有用和必要的,同时也为制定法律规范制度奠定了良好的基础,目前可以考虑论证并逐步建立长久、稳定的法律机制,以更稳妥的解决房地产市场价格调控问题。
  基于以上论述,本文提出以下可以用于调控房市的法律规范制度:
  (1)避免一味调控,注重引导,合理设计城市布局,正确引导人才和人口流向,注重农村产业发展和稳定农村经济和农村人口。设计、论证、逐步制定切实可行的城市经济导向和居民管理法律法规,运行经济学原理和社会学原理指导城市发展,从科学和法律大环境中解决城市房地产市场调控问题。
  (2)借鉴国外房市调控制度并颁布相关法律。例如新加坡的租屋制度,从根本上说,房地产经济效率仅是暂时的,20年到30年的房屋建设周期更是对国家资源的极度浪费,从长远角度看,应当着重支持科技、实业和切实提高居民生活水平的经济行业,避免城市居民都变成房奴,从而带来某种程度的社会经济隐患。
  (3)设置房地产市场的交易、使用规制并法制化。例如在所在城市工作满一定年限方可取得购房资格,房屋购置后空置一定时限收归国有,房屋出租必须区域登记征税,购买新房必须在规定期限内出售原住房,房产出售必须缴纳个人所得税,房屋价值法定评估和重罚阴阳合同双方,房产赠与及继承必须征税……
  综上所述,房地产市场调控的最终目的是稳定房市经济,保障居民居住权,维护稳定和经济秩序。房地产调控应当坚决打击房地产投机者和炒房者,将炒作房地产的资金引入股市和实体经济领域,仅仅依靠炒作房地产,国家经济从根本上无法得到长久和真正发展,国家和政府只有进行有效调控和引导,真正制定并落实惠民法律法规,保障民生,从而保障确实有购房需求的居民有房可买且能够买得起房,国家经济方可稳固发展。

参考文件:
中央电视台新闻联播、新民网、北京晚报关于房市调控的报道;


作者:北京市兆中律师事务所 朱士利 律师 邮箱:zsldls@126.com
修改后刑诉法对我国现行公诉制度作了较大的改革和调整,也对公诉实务工作如何应对提出了挑战。如何准确把握刑事诉讼制度下公诉人角色的特征与定位,本文作些探讨。

我国公诉人的角色特征

公诉人角色的基本内容,是代表国家对被告人提起控诉,并请求法官作出裁判。然而,由于各国刑事诉讼制度在程序设计上存在差异,不同诉讼体制下的公诉人角色也呈现出各自特色:英美当事人主义诉讼模式下的公诉人角色更接近于律师(“政府律师”或“公诉律师”),而大陆职权主义诉讼模式则坚持对公诉人角色的司法官定位。我国的刑事诉讼制度类属于大陆职权主义诉讼模式,公诉人角色具有典型的司法官属性和色彩。

1.我国公诉人角色具有明确的司法官地位。司法官是“公平之官”,自当恪守独立、客观、公正的立场和义务。但在英美法系国家,虽然法律也要求“检察官必须出于法律的利益和公正的需要寻求客观真实,而不仅仅是为了‘反对’被告人”,但法律上检察官并无义务为了被告利益而请求法院宣告无罪或提起上诉,因此其角色并非典型的司法官,而更接近于“政府律师”或“公诉律师”。

而在我国,客观公正义务是检察官的法定义务,刑事诉讼法不仅明确规定公诉人在审查起诉时必须全面收集、审查证据,对能够证实犯罪嫌疑人、被告人有罪或者无罪、犯罪情节轻重的各种证据均应注意,而且要求公诉人得为了被告利益而抗诉。由此可见,我国的公诉人角色具有明确的司法官地位。

2.我国公诉人角色享有充分的司法官职权。司法权或者说司法官角色的最大特点,就在于其居中裁判性,即居于客观中立地位、依据事实和法律独立作出裁量、判断。在刑事诉讼程序中,强制侦查措施的审批权、起诉裁量权、审判权等,都具有一定的居中裁判性,因而皆可归入司法权的范畴。相应地,行使上述权力的诉讼角色,不论其系法官抑或检察官,都是典型的司法官。

修改后刑诉法背景下公诉人的角色定位

修改后刑诉法虽然通过恢复起诉全案移送制度,明确控方举证责任,要求简易程序公诉人出庭,设立公诉案件刑事和解程序等特别诉讼程序,对我国公诉制度进行了较大的调整,但并未从根本上触及和动摇我国公诉权的基本构造以及公诉人的司法官角色和地位。相反,在修改后刑诉法中,因为强化了公诉人在庭前程序中的司法官职权,公诉人的司法官角色和地位还在一定程度上有所增强,具体而言:

1.“尊重和保障人权”条款的入法,进一步凸显公诉人角色的司法官属性和色彩。“尊重和保障人权”条款入法,对检察机关的各项工作包括公诉工作,树立了新的目标、提出了新的要求。在刑诉法修改后的背景下,作为司法官的公诉人,应当清醒地认识到自己不仅是代表国家起诉的“追诉官”,更是承担着尊重和保障被告人人权使命的“保民官”。为此,公诉人在职务履行过程中必须恪守客观公正的司法官立场和义务,超脱当事人立场、摆脱控方立场,淡化自身的追诉和胜诉色彩。

2.非法证据排除规则的确立,将迫使检察机关抛弃“大控方”观念,转而加强侦查监督,而这既有利于保障人权,也有助于形塑公诉人客观公正的司法官形象。修改后刑诉法首次确立了非法证据排除规则,要求检察机关对证据收集的合法性承担证明责任,并明确要求检察机关在审查起诉时发现有应当排除的证据的,应当依法予以排除,不得作为起诉决定的依据。这将迫使检察机关彻底抛弃“大控方”的观念,并与侦查机关进行“切割”。因为,检察机关为避免在后续的庭审环节陷入被动,只能在公诉环节加大侦查监督的力度,尽量在庭前排除非法取得的证据,而这既有利于保障人权,也有助于淡化公诉人的追诉色彩,形塑其客观公正的司法官形象。

3.未成年人刑事案件附条件不起诉制度、公诉案件刑事和解程序等特别诉讼程序的设立,扩大了公诉部门的起诉裁量权。公诉人庭前角色的居中裁量性加重,无疑将进一步凸显公诉人角色的司法官属性和色彩。

修改后刑诉法实施后公诉工作的应对策略

既然我国公诉人角色的基本定位是司法官,且修改后刑诉法维持并强化了这一角色定位,那么,对于公诉实务部门来说,修改后刑诉法实施后的一个中心任务,就是从观念、制度、行为以及文化等方面尊重、维护、落实公诉人的这一角色定位。

1.观念上加深对司法官身份的认同感。由于传统诉讼理论的影响,我国公诉人往往比较认同打击犯罪的控诉身份和对审判实施监督的法律监督身份,而对司法官身份则较为陌生并隐隐排斥。但实际上,从历史上看,现代刑事诉讼制度历来奉行“双法官”模式,即检察官与法官皆为司法官,各自居于司法天平的两端,互相牵制又合力维护司法的公正。因此,公诉人迫切需要转变观念,加深对司法官身份的认同感。

公诉人的司法官身份,与其法律监督人身份并不相排斥,相反,两者是高度兼容的。公诉人对法官审判活动的监督,本质上就是一种司法监督,是公诉人基于司法官立场而对同样身为司法官的法官所实施的监督。亦唯有如此认识,才能真正解决审判监督的合法性和合理性问题。

2.制度上强化庭前程序构造的司法化。既然我国的公诉人角色具有典型的司法官属性和特征,并被誉为“法官之前的法官”、“审前程序中的法官”,那么公诉人所主持的庭前审查起诉程序,在设计和构造上,就应当尽量实现司法化。具体而言,公诉人在庭前程序中应当像法官一样“开庭”。例如,修改后刑诉法第55条规定,检察院接到报案、控告、举报或者发现侦查人员以非法方法收集证据的,应当进行调查核实。

笔者认为,既然立法明文规定该调查核实程序由公诉人主持,而公诉人角色本身又具有司法官属性,那么,该调查核实程序,自然可以类推适用庭审阶段非法证据的调查程序。即由公诉人以“开庭”的方式,通知侦查人员和当事人及其辩护人、诉讼代理人到场,依据修改后刑诉法第171条要求公安机关对其证据收集的合法性作出说明,并征求当事人及其辩护人、诉讼代理人的意见,在“兼听”的基础上作出是否排除证据的决定。

3.行为上恪守客观公正的司法官义务。公诉人的角色既然是司法官,应当在行为上自觉恪守“客观公正”的义务。公诉人应当全面收集、审查证据,不仅要收集和出示有罪的证据,也要收集和出示对被告人有利的证据;不得单方面谋求给被告定罪,必要时得请求法院作出无罪判决,并得为被告利益而抗诉。

但在我国司法实践中,有的公诉人过于看重控方角色,追求胜诉的色彩非常浓厚,甚至为求胜诉而不惜违背客观公正的司法官义务。如,实践中有律师提出,有的公诉人只注意收集证明犯罪嫌疑人有罪、罪重的证据,而忽视收集犯罪嫌疑人无罪、罪轻的证据;有的公诉人为了追求胜诉,甚至刻意隐瞒对辩方有利的证据;辩护律师对一些影响案件定性和量刑的证据线索申请检察院调查取证的,往往很难得到公诉人的采纳。尤其是在我国司法实务中,常见公诉人以法院量刑畸重为由提起抗诉,但却鲜见请求法院作出无罪判决的案例。

实践中,如果庭审中因为证据和事实变化,导致指控罪名不能成立的,公诉人更多是以撤回起诉的方式终结诉讼,而甚少提请法院宣告无罪,甚至在一些证据和事实已经清楚地表明被告人无罪的再审案件中,检察官仍然坚持作撤诉处理。凡此种种,均在一定程度上弱化了公诉人客观公正的司法官形象。
  
  (作者为四川大学教授、博士生导师)

国务院关于厦门市城市总体规划的批复

国务院


国务院关于厦门市城市总体规划的批复



国函〔2000〕113号

福建省人民政府:

你省《关于审批厦门市城市总体规划(修订)的请示》(闽政〔1997〕文275号)收悉。现批复如下:

一、原则同意修订后的《厦门市城市总体规划(1995年至2010年)》(以下简称《总体规划》)。

  二、厦门市是我国经济特区,东南沿海重要的中心城市,港口及风景旅游城市。厦门市的城市建设与发展要遵循经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略,大力发展高新技术产业和第三产业,不断完善城市功能,把厦门市建设成为经济繁荣、社会文明、布局合理、环境优美的现代城市。

  三、同意《总体规划》确定的560平方公里的城市规划区范围。在城市规划区内,实行城乡统一规划管理。城市发展要坚持集中紧凑的原则,规划布局要以厦门本岛为中心,在本岛以西的大陆沿海建设不同功能的组团。严格限制城市建设用地向本岛东部发展,切实保护生态和水源保护区(含农业保护区)。

  合理分布市域人口和生产力,积极向岛外拓展,逐步形成层次分明、规模适度、功能合理的市域城镇体系,促进城乡经济社会协调发展。

  四、严格控制城市人口和建设用地规模,保护耕地、节约用地。到2005年,城市实际居住人口要控制在130万人以内,建成区建设用地控制在130平方公里以内;到2010年,城市实际居住人口要控制在156万人以内,建成区建设用地控制在154平方公里以内。

  五、加强基础设施的规划建设。要加快建设厦门枢纽港,完善九龙江口港口体系、厦门国际机场以及铁路、公路等区域性基础设施。加强公共交通基础设施建设,建立以公共交通为主的高效客运交通系统。合理调配九龙江水资源,提高厦门、漳州地区的水源保障能力。高度重视军事设施的保护和人防工程的建设,按照人防建设与城市建设、平时使用与战时使用相结合的原则,统一规划地面、地下设施。要加强大型防灾骨干工程、城市重点工程防灾设施以及防灾信息系统的建设,形成较完善的包括防洪、防潮、防风、抗震、消防、人防等在内的城市综合防灾体系。

  六、切实保护和改善生态环境。要切实保障海洋、土地及空间资源的合理开发和利用,使全市各类污染源得到有效治理,环境污染和生态破坏得到基本控制。重点加强对近海水体和坂头水库等水体的保护,防止水源和海湾水体的污染。重视自然生态保护区的建设,切实保护好白鹭、白海豚等珍稀濒危物种。

  七、重视城市设计,保护城市特色。城市建设要充分利用山水相间、陆岛相望的自然条件,突出以水为中心的热带海滨城市的景观特色。大力植树造林,实现山体普遍绿化。特别要加强鼓浪屿——万石山风景名胜区的保护工作。

  八、严格实施《总体规划》。《总体规划》是厦门市城市建设、发展和管理的依据,城市规划区内一切建设活动必须符合《总体规划》的要求。要抓紧编制分区规划和详细规划,深化有关专业规划。进一步建立和健全城市规划、建设和管理的各项法规,强化全社会遵守城市规划的意识。城市规划行政主管部门要依法对城市规划区范围,包括开发区在内的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理,切实保障规划的实施。市级规划管理权不得下放。驻厦门市各单位都要遵守有关法规及《总体规划》,服从城市规划管理,支持厦门市人民政府的工作,齐心协力,把厦门市规划好、建设好、管理好。

  厦门市人民政府要根据本批复精神,认真组织实施《总体规划》,任何单位和个人不得随意改变。你省和建设部要加强对《总体规划》实施的指导、监督和检查工作。

国 务 院

二○○○年十一月一日