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公司的社会责任/林安生

时间:2024-06-26 20:08:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8542
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公司的社会责任

林安生


[内容摘要]以美国为代表的西方主要发达国家自二十一世纪80年代末以来,掀起了一场广泛的、涉及公司法基本原理的公司管制的大讨论,其主要焦点围绕着公司股东、董事、监事、职工、债权人以及其他利益相关者的利益关系,涉及如何重新认识股东的法律地位、公司经营决策与执行、公司的社会责任等基本问题。本文作者认为公司的社会责任作为西方学者提出的一种新理念对我国的公司法修改具有很大的借鉴,因此本文企图从公司的历史沿革、社会责任的提出及其概念着手,分析确定公司社会责任的必要性和重要意义,从借鉴国外有关立法出发,对我国公司的社会责任进行一定的探考,并在此基础上就我国公司法的修改提出了相应的对策和建议。
[关键词]公司的社会责任;利益相关者;公司的定义;独立董事;独立监事;公司的环境责任

公司自其中世纪在欧洲意大利沿海都市产生以来,从最早的康孟达组织到今天的股份有限公司已历时几百年,作为商品经济高度发展的产物亦日益完善,同时也成为当今商品经济发达国家普遍采用的企业组织形式,它以其特有的适应社会化商品经济的财产组织机制和企业经营机制在近现代商品经济发展过程中发挥了巨大的促进作用,人们对于公司已不再陌生。但同时早期公司立法上浓郁的以“个人为本位”主义使人们在公司的认识上却一直停留在把公司看成仅仅是股东们共同出资共同受益的组织体,追求股东们利益最大化也就成了公司的唯一目的,因此公司的定义也往往被说成是依法设立的以营利为目的的社团法人或企业法人。然而,伴随着公司的日益增多,单单我国的公司数目就不下100万家,公司已日益成为社会经济中最基本的市场主体和最重要的经济力量,公司对于除股东之外的利益主体的影响也日益引起学者们的关注,国内外的许多学者纷纷提出要对公司进行重新的定位。于是强化公司的社会责任的新理念便油然而生,社会本位观和利益均衡观对于现代公司立法的影响也日益明显。学者们越来越强调公司目标应是营利性与承担社会责任的并重,在追求利润最大化的同时应该兼顾社会效益。
“公司的社会责任”这个概念最早于1924年由美国的谢尔顿提出。由于自由资本主义条件下自由放任经济学思潮的影响,国家守夜人角色的不作为和鼓吹公司自由市场自由导致了资本家们的盲目追逐私利,从而引起了公司的一系列社会问题,特别是周期性的经济危机的出现,公司对社会的负面影响也日益严重。于是从美国开始,越来越多的西方国家纷纷对公司法进行修改,加强了对公司行为的限制,那种漠视劳动者、消费者、债权人等利益相关者的做法受到一些大公司的经营人员和立法者的抛弃,越来越多的经营者主张引入利益关系者参与公司的管理。如美国宾夕法尼亚州就首开公司法变革之先河,于1989年修正其公司法,其中对传统最具有挑战意味的修正条款是要求公司的经营者为公司的“利益相关者”(stakeholders)负责,而不仅仅是对股东(stockholders)一方利益负责。目前美国已有近30个州相继在公司法中加入了公司的社会责任内容,日本和德国也对公司法做了部分修改,以突出对相关利益者的保护。所谓公司的社会责任就是指公司不能仅仅以最大限度地为股东们营利或赚钱作为自己的唯一存在目的,而应当最大限度地增进股东利益之外的其他所有社会利益。这种社会利益应该包括雇员利益、消费者利益、债权人利益、中小竞争者利益、当地社会利益、环境利益、社会弱者利益及整个社会利益等内容。因此公司的社会责任更加强调的是对其他利益者的利益保护,以纠正立法上对股东们利益的过度保护,从而体现出法律的公平性。公司利害关系人理论是美国许多学者近年来用以支持公司社会责任理论的主要依据,即不仅股东,而且公司雇员、顾客和广大公众都是在公司中有一种利益,公司的经理们有义务保护这种利益。而且公司作为法律上承认的具有独立人格的法人,这样的人是以营利为目的的,为了公司自身的利益和公司出资者的利益,它必须追求经济利益。但同时,我们也必须看到公司作为一个社会上的人,它占有和处置了社会上大部分的资源,也必须承担相应的社会责任,例如环境保护、社会经济稳定等方面责任。追求股东利益的最大化只是公司价值的一部分,管理学界最有影响的学者之一彼得.德鲁克也认为:任何一个组织都不只是为了自身,而是为了社会存在,公司也不例外。公司不仅是股东争取利润的工具,更应该成为为其他社会利益者服务的工具,因为企业利益相关者的利益最大化才是现代企业的经营目的,股东价值最大化并不等于企业创造的社会财富最大化。本人认为社会主义市场经济是社会主义和市场经济的结合体,它要求社会公平和市场效益的一致,始终把社会公平放在突出的位置。因此在我国提出公司的社会责任具有以下必要性和重要意义:
(一)、预防公司滥用经济力量。
在市场经济条件下,公司是生产资料和劳动力得以聚集结合的最佳,也是最大场所,是对全社会经济资源予以配置的最为重要的市场主体,绝非合伙、自然人独资企业所能比拟的。从整个世界的发展来看,公司的经济力量只会越来越强,社会财富越来越向公司集中。据统计单世界500强的财富就占全世界的一半以上,而且一些跨国公司的实力就可以和一些小国的实力相提并论。因此公司对社会的影响也只会日益增大,强调公司的社会责任就可以预防公司的经济力量被人为地滥用来损害社会利益。
(二)、有利于公司的健康发展。
强化公司的社会责任会不会导致公司经营的低效益呢?这是学者们经常讨论的一个问题。在美国,绝大部分的学者把公司的社会责任作为公司治理结构的一个核心特征。认为一个公司的持久的竞争力和最终成功是协调工作的结果,它体现了来自不同资源提供者的贡献。因此公司治理结构还必须认同和适当保护利害相关者的合法权益,并且鼓励公司和利害相关者之间就创造财富和工作机会以及保护企业财务健全进行积极合作。当代经济的发展也越来越表明,物质资本对公司的发展作用日益减弱,人力资本,尤其是掌握各种复杂的专门知识的人力资本更能决定公司的兴旺发达,公司职员所拥有的高素质的劳动比物质资本更为稀缺。因此不应简单地把公司看成是“股东们的联合体”而应是物质资本所有者、人力资本所有者以及债权人等利害关系人组成的契约组织。连日本学者大隅健一朗也认为,无论是在理念上还是在现实上,股份公司都是股东利益、公司债权人利益、社会公共利益等各种利益的错综物。同时公司作为社会中的一分子,其发展也必然会受到其他利益者的制约。1984年著名管理学者Freeman在他的著作《战略管理:利益相关者分析方法》里,第一次把利益相关者分析引进管理学中,并把利益相关者定义为影响企业的经营活动或受企业经营活动影响的个人或团体。而且进一步指出任何一个健康的企业必然要与外部环境的各个利益相关者之间建立一种良好的关系,从而达到一种双赢的结果。另外,他还认为处理好公司、股东与相关利益者之间的关系有利于提高公司的社会声望,提高公司的调案和反应能力和增加创造性地解决问题的能力。像世界上一些发展较好的公司,如通用公司,海尔公司,它们就十分重视在公司与员工、消费者之间建立良好的关系,为它们提供优秀的个性化服务,让更多的利益相关者参与到公司的管理中来。因此,适当地强化公司的社会责任不仅不会增加公司的负担,导致公司的低效益,还会有利于公司的长远发展,从而更加有利于社会经济的稳定发展。
(三)、有利于保护利益相关者的合法利益。
在市场经济中,公司因其强大的经济实力,加上市场经济下公司与相关利益者之间的信息不对称,利益相关者单凭自身微薄分散的力量无法与公司强大的经济实力相抗衡,因此公司往往会为了自身的利益而不择手段去损害相关利益者的利益,而且在中国消费者买假货、债权人拿不回自己的债款的事情经常会见之于报端。所以强调公司的社会责任,完善公司立法,规制公司行为便显得特别重要。
我国公司法自1994年实施以来,为我国的公司发展做出了不可磨灭的贡献,也为社会主义市场经济的建立立下了汗马功劳,但由于公司法制定时间较早,加上现代公司发展中出现的大量新情况新问题,特别是西方学者们对公司立法的一些新的探讨,本人认为我国公司法的修改已是不可避免,公司的社会责任的提出应该成为我国公司立法上一个必须直面的话题。欲落实公司的社会责任,就必须突破传统公司法的局限性,摆脱过时的、片面强调股东利益最大化的公司法理念及相应制度安排,给公司目标以重新定位——营利性与承担社会责任并重。而强化公司社会责任的前提是借鉴各国市场经济体制中的共性,实现公司与社会角色的重新定位,建立现代企业制度,因此本人认为我国公司法的修改应该借鉴国外先进的制度,在公司法中体现出以下内容:
1、 我国公司法的立法宗旨中不应只单单规定“为了适应建立现代企业制度的需要,规范公司的组织行为,保护公司、股东和债权人的合法利益,维护社会经济秩序,促进社会主义市场经济的发展”而应当明确地把公司的社会责任写入,强调对其他利益相关者的利益的法律保护,以顺应公司立法从个人本位转向社会本位的世界趋势,并且写入公司的社会责任可以对公司的定位明确为营利和社会责任并重。同时,在公司法中将公司的社会责任概念明确表达为“公司不能仅仅以最大限度地为股东们营利或赚钱作为自己的唯一存在目的,而应当最大限度地增进股东利益之外的其他所有社会利益”。这种社会利益应该适当包括雇员利益、消费者利益、债权人利益、中小竞争者利益、当地社会利益、环境利益、社会弱者利益及整个社会利益等内容。
2、 我国公司法中没有给公司下一个明确的定义,只是笼统地在第二条规定:“本法所称公司时指在中国设立的有限责任公司和股份有限公司。”而国外公司立法中大都对公司给以明确的定义。因此我国公司法中亦应该对公司的定义予以明确,以避免实际应用中的误解。由于公司实践的不断发展和国外公司法研究的巨大成就,我们的定义应该体现这些成果,因此可以定义为“是以营利为目的的兼顾社会利益的企业法人。”要求公司兼顾社会利益是为了加强公司的职业道德,防范经营风险,更好地保护劳动者、消费者和社会公众的利益。这样的定义符合公司法的发展趋势,有利于公司的新定位。
3、现代公司经营日益专业化和复杂化,对于经营者的要求越来越高,经营者的自身素质也越来越决定着一个公司的发展。而且股东会非常设机构,不可能对公司的任何突发事件通过定期召开股东大会及时做出处理。同时,一些股东搭便车现象的存在也表明了股东会中心主义的不足。因此自1937年德国率先强化董事会职权起,西方各国公司立法中也逐渐放弃了股东会中心主义,建立了以董事会为中心的治理结构。因此我国公司法的修改也应顺应这种发展,确立董事会中心主义,让董事会对更加广的利益主体负责,授权董事在做出公司经营决策时适当地考虑非股东利害关系人利益,而不仅仅只对股东们负责。这也是国外司法判例的越来越普遍的做法。因此在董事会成员中建议借鉴美国等公司制度发达国家的经验设置独立董事,适当地增加外部董事的比例,以纠正目前公司法中内部董事比例过高的现象。这里的外部董事是指在董事会中设置一个由来自公司外部,且独立于公司业务执行委员会的外部董事组成的内部委员会专门行使经营监督职权。这个外部董事本人认为应当由职工和社会某些法学人士来担当。在美国公司社会责任通常被认为,公司的董事们作为公司各类利害关系人的信托受托人,而积极实施利他主义的行为,以履行公司在社会中应有的角色。因此公司法中应明确董事对利害相关者负有一定的忠实义务和注意义务。也就是要求董事在履行职责时,应当适当地照顾到利益相关者的合法利益,否则应当承担一定的责任。
4、 “一切有权力的人都容易滥用权力,这是万古不易的一条经验。----有权力的人们使用权力一直到遇到界限的地方才休止。----从事物性质而言,要防止滥用权力,就必须以权力约束权力。”监事会作为公司内部的监察机构,对于公司的正常运转具有重要的作用,因此世界各国对于监事会的完善十分重视。我国有必要依据公司的社会责任,借鉴国外的有关做法来强化监事会对利害相关者的保护。可以借鉴日本1993年对《商法》的修改规定,在监事会中设置外部监事,以加强监事会的独立性和监督的实际效果。另外,也可以借鉴德国公司法的做法,将监事会的组成规定为由股东代表、银行代表以及职工代表组成,这样监事会就相当于公司利害关系人代表大会,有利于保护职工和债权人的合法利益。而且,也应该在公司法中增设监事会的调查权,以保证监事会工作的有效进行。
5、 在公司法中明确债权人可以作为清算组中的一员进入清算组,而不是模糊的“有关机关”,这样有利于保护债权人在公司清算中被人为地排除在外,从而不利于维护自身的合法权益。另外,也应当对我国公司法中有关公司合并分立的规定进行更加具体的明确化。比如在第185条第2款规定“不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不的分立。”但并没有对如果在这种情况下做出公司分立应当如何处理的规定,这对于债权人的保护显然是不够的。因此,有必要增加违背该规定时公司应承担的责任以及对债权人的救济。
6、 有限责任制度被喻为现代公司的三大原则之一,是现代公司制度的基础和核心,被西方学者称为可以与蒸汽机相媲美的伟大发明。有限责任的确立大大降低了投资者的投资风险,从而大大提高了股东们投资的积极性,对经济的发展曾起着巨大的作用。但是,这一制度也存在着极大的局限性,其主要弊端就是对债权人的保护不足。在有限责任制度下,股东自己的风险降至最低限度,实际上也就是将公司的经营风险转移给公司的债权人。因此美国在司法判例中首先确立了“揭开公司面纱”即否认法人人格。其基本原理是:当公司的法人人格被不正当使用时,公司的独立人格掩盖了个人的非法的、不正当的行为,若继续拘泥于公司的独立人格和股东的有限责任原则,实有悖于法人制度的真正目的。因此,在公司的法人人格被滥用时,公司债权人利益受损下,将无视公司独立的法人地位,否认股东的有限责任原则,令不当行为人(包括公司的股东、董事等)对公司的债权人直接承担责任。现在这种做法已为德、英、法、日等国家仿效,逐渐成为两大法系共同认可的一项法律原则。目前我国公司法中没有对“揭开公司面纱”进行规定,本人认为,在我国目前处于市场经济发展初期,一些不法分子利用公司形式规避法律,进行欺诈的现象还较普遍,如,一套人马几个公司牌子,母子公司之间互相转移利润等。因此,将公司独立人格绝对化,片面强调股东在任何情况下对公司的债务都不负责,势必会助长不法行为人的不法行为,不利于保护债权人利益,有违法律的价值,不利社会经济健康发展。故,本人认为应当借鉴以美国为代表的西方发达国家的“揭开公司面纱”的制度,在公司法中加入规定,在某些情况下,为维护利害相关者的利益,可以不考虑公司的独立人格而直接由股东对公司债务承担责任,即严格责任作为一种例外。
7、 美国学者萨克斯在他的一篇著作中写到“象清洁的大气和水这样的共有财产资源已经成为企业的垃圾场,因为他们不考虑这些毫无利润的人们普遍的消费愿望,更谈不上对市民全体利益的考虑了。”因此公司对于环境的污染已经成为世界上一个不争的事实。作为发展国家的中国,面对着入世后国外公司的大量涌进,特别是在党中央吹响西部大开发的号叫下,必将会有更多的公司加入到这场伟大的开发中,西部的环境是我们在开发中必须要时刻重视的事实。走可持续发展道路在我国的确立,意示着我们更有必要用法律的武器来保护我们早已脆弱的环境。公司法作为公司的组织法和行为法,有必要对公司的环境责任作出明确规定。故本人认为应当在公司法的法律责任一章中明确规定公司破坏环境的法律责任以强调公司对环境保护义不容迟的责任,并且加大对公司破坏环境责任的罚款力度以及相关责任者的法律责任。
公司的社会责任作为西方学者首先提出的先进理论,其适应了西方公司从自由资本主义到垄断资本主义的发展历程。我国作为一个刚刚走上社会主义市场经济道路的发展中国家,更加注重的是公司的经济效益,因此学者们更加关注的是国外那些有利于公司如何赢利的制度设计,而对公司的社会责任的讨论并不是很多,甚至有些抱回避的态度。本人认为虽然中国现在面临的主要是公司的赢利问题,但同时我们也应该看到公司侵害利益相关者合法利益的事情时有发生,我们完全不必要只有到了问题严重地不能不治理时才想到公司还有一个社会责任问题。再者,我们主张在公司法中借鉴国外的先进制度,既体现了立法上要具有一定的超前性的做法,又符合了中国入世后法制上要与世界接轨的迫切要求。同时,需要指出的是我们主张公司的社会责任并不是从根本上否定公司的营利性,而是认为公司在经营过程中应当顾及利益相关者的合法权益,使这种营利性能更好地为整个社会服务。因此,在公司的社会责任上,我们反对两种倾向,一种是完全否认公司的社会责任,只看到股东们的利益,而看不到其他社会利益者的合法权益;另一种就是过度强化公司的社会责任,完全否认公司是以营利为目的的经济组织体,把公司完全看成计划经济体制下的企业,让企业来办社会,把过多的社会职能交由公司来完成。本人相信公司社会责任理念在中国的引进和探讨必将对我国公司法的修改和完善以及相关立法产生深远的影响,必将会给我国现代企业制度的完善提供宝贵的借鉴,公司也必将沐浴着二十二世纪新的曙光再一次以崭新的姿态为人类社会做出更大的贡献。

参考书目:
1、刘俊海著:《公司的社会责任》,法律出版社,1999年出版。
2、石少侠主编:《公司法教程》,中国政法大学出版社,1997年出版。
3、高程德主编:《现代公司理论》,北京大学出版社,2000年出版。
4、徐燕著:《公司法原理》,法律出版社,1997年出版。
5、张开平著:《公司权利解构》,中国社会科学出版社,1997年出版。
6、《经济与法》2000年第12期
7、《法学研究》1998年第1期。
8、《法学》2000年第4期。
9、《民商法学》1999年第7期。
作者:林安生
EMAIL:dongpo1980@hotmail.com


《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)
逐条祥解

山东正洋律师事务所 张洪涛


概述:商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的,用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF-2000-0171)。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本(GF-95-0171)的基础上,总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考,起到示范、引导作用,并非强制使用。但在实践中,示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此,认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章,结合实际工作中遇到的问题和总结的经验,对示范文本进行逐条解释,并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

【释义】该部分是对文本的简要介绍,包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中,有关填写方法的规定(第3、4、5条)应详细阅读,并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足,最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草,没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉,导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”,严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
 合同双方当事人:(内容略)
【释义】该部分详细列明买卖双方(包括其代理人)的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写,出现地址不详甚至错误,给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。(这绝不是笔者危言耸听,笔者曾经代理过一件类似案子:由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系,公司受到损失,该工作人员也丢了工作。)
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地,户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形,导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置,对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
    第一条 项目建设依据。
  出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
  该地块土地面积为_________________,规划用途为_________________________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
  出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________,施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定,取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中,有些项目的建设用地是以划拨方式取得的,根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,此类房产要出售的,应当取得土地主管部门的批准,并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况,严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中,法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产,较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产,买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明,以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
  第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________,商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同,预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议(又称认购书、认购协议、订购协议),在业内是常见的。如果产生纠纷,一方以不符合预售条件为由主张合同无效,法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证,应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售,避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
  买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
  第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
  该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。
  该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
  该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈,也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来,建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则(试行)》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因,商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件,房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊,而两部门都具备“测绘资质”,导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况,我国第一个国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)于2000年8月正式实施,成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工,即“房产管理部门负责商品房面积管理工作,制定有关政策,查处商品房面积管理中的违法行为,对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作,查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确:“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定,取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请,并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内,转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内,提出书面初审意见,并反馈省级测绘行政主管部门;其中,对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的,由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证;申请乙级以下房产测绘资格的,由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位,由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位,由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
  出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:
  1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元,
总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
  2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米________________元,总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
  3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
  4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是:针对商品房面积问题争议较多的现状,在原来“按建筑面积计算”的基础上,增加了“按套内建筑面积计算、按套(单元)计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式,但由于习惯原因和营销策略的需要,大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套(单元)计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性,是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时,严格遵循了现行规范,以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。

国家发展改革委关于认真贯彻国务院办公厅国办发[2006]82号文件精神进一步做好煤矿整顿关闭工作的紧急通知

国家发展和改革委员会


发改运行[2006]2195号


国家发展改革委关于认真贯彻国务院办公厅国办发[2006]82号文件精神进一步做好煤矿整顿关闭工作的紧急通知


各产煤省、自治区、直辖市煤炭行业管理部门:
最近,国务院办公厅下发了关于进一步做好煤矿整顿关闭工作意见的通知(国办发[2006]82号,以下简称《通知》)。这是国务院在认真分析我国煤炭工业形势的基础上,就进一步推动煤炭产业结构调整和优化、促进煤炭工业可持续发展做出的一项重要决策部署。为督促各级煤炭行业管理部门认真贯彻落实《通知》精神,现紧急通知如下:
一、进一步提高做好煤矿整顿关闭工作重要性、紧迫性的认识。各级煤炭行业管理部门要站在落实科学发展观、促进经济增长方式根本转变、构建社会主义和谐社会的战略全局高度,充分认识进一步做好煤矿整顿关闭工作,对保障煤矿安全生产、调整和优化煤炭产业结构、实现煤炭工业健康发展的重要性和紧迫性,把思想认识和实际行动统一到《通知》精神上来,把整顿关闭摆在煤炭工业结构调整和优化更加突出的位置,坚决克服畏难和厌战情绪,坚定信心,加大力度,切实抓紧抓好,务必抓出成效。
二、深入调查核实,认真组织制定小煤矿数量控制规划目标。各产煤省(区、市)煤炭行业管理部门要在省级人民政府的统一领导下,对本地区现有小煤矿进行调查摸底,准确掌握煤矿数量、规模、资源、分布和技术装备水平等情况。对去年底和今年初公告关闭的小煤矿,要组织一次全面检查,逐一认定是否真正关闭到位,坚决杜绝只公告不关闭、简单应付的问题。在此基础上,依据我委等7部门印发的《加快煤炭行业结构调整、应对产能过剩的指导意见》(发改运行[2006]593号),按照由大型煤炭企业收购、兼并和重组改造一批,小煤矿之间实施资源整合、联合重组一批,不具备安全生产和整合、改造条件的关闭淘汰一批的要求,逐一落实“三个一批”名单,研究制定到2010年小煤矿数量控制规划目标,明确实施的时间和进度等要求,扎扎实实地推进和落实。
三、依法履行职责,充分发挥在煤矿整顿关闭工作中的职能作用。各级煤炭行业管理部门要严格执行《煤炭法》,认真履行开办煤矿审批职能,从源头上把好准入关,坚决杜绝不具备开办煤矿条件者进入煤炭生产开发领域。“十一五”期间一律不得审批30万吨/年以下的煤矿项目。对已经审批的3万吨/年及以下规模的小煤矿,要立即停止建设,符合规定的可纳入资源整合范围。加强对在建煤矿项目的监管,严禁边建设边生产。
要进一步加强煤炭生产许可证监管,对不具备各项前置条件的煤矿,一律不得颁发煤炭生产许可证、从事煤炭生产,凡违规准入的,要依法严肃追究责任。对各类煤矿要强化日常监管,认真开展年检。今年年检结束后,要抓紧依法做出处理决定。对生产条件和安全条件发生变化,已不符合规定条件,以及属于《通知》规定的16种情形的,要坚决吊销煤炭生产许可证,提请采取关闭措施。
四、加强对煤炭资源整合工作的指导和监督。各级煤炭行业管理部门要指导和督促县级以上人民政府做好煤炭资源整合规划,资源整合规划必须与小煤矿数量控制规划目标相衔接。纳入资源整合范围的煤矿,必须严格按照国家有关规定,制定资源整合方案,并经过审查批准方可进入实施阶段。整合改造必须严格执行批准的方案,不得擅自变更。整合改造工程竣工后,煤炭行业管理部门要会同有关部门组织验收,对整合后仍达不到基本规模和其他规定条件的,不得颁发煤炭生产许可证、投入生产。对于整合方案未经审批、擅自实施改造的,要一律予以关闭。
五、认真开展煤矿生产能力复核与审查。各级煤炭行业管理部门要按照国家发展改革委、安全监管总局、煤矿安监局《关于开展全国煤矿生产能力复核工作的通知》(发改运行[2006]1019号)和《关于加大工作力度,确保全面完成全国煤矿生产能力复核工作的紧急通知》(发改电[2006]287号)要求,认真组织开展生产能力复核工作,确保按期全面完成复核任务。要组织强有力的技术力量,加强复核结果的审查认定,要把复核结果比去年核定结果提高的矿井、原能力在3万吨/年上下的矿井作为审查重点,严防此类煤矿为逃避关闭,与生产能力核定资质单位通同作弊,违规提高能力。经查明将能力在3万吨/年及以下的矿井违规提高到3万吨/年以上的,要对其坚决采取关闭措施,并严肃追究资质单位的责任。
六、加强组织推动和政策研究,搞好协调配合。各级煤炭行业管理部门要在地方人民政府的统一领导下,认真参与和组织制定本地区煤矿整顿关闭工作方案,落实目标和责任。在实施过程中,要注意研究新情况、解决新问题,制定配套政策和措施,建立和完善小煤矿退出的有效机制。要加强与有关部门的协作配合,认真履行应尽职责,促进联合执法。地方人民政府指定为牵头部门的,要切实发挥主导作用,积极做好组织协调工作。在推进煤矿整顿关闭工作中,要坚持实事求是、求真务实、深入细致的工作作风,坚决反对和抵制华而不实、弄虚作假、欺上瞒下的不良风气。
各地贯彻国务院办公厅《通知》和本通知情况,要及时向我委报告。



中华人民共和国国家发展和改革委员会
二〇〇六年十月十二日