论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达　

　
　　近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。　　笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。　　一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征　　在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：　　（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。　　（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。　　（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。　　（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。　　（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。　　（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。　　（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。　　笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。　　（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。　　计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。　　（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。　　（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。　　（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。　　但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。　　二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记　　商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。　　在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。　　假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。　　 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属　　依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。　　（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。　　此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。　　（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。　　１、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。　　房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。　　可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。　　２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。　　根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。　　３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。　　四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属　　在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。　　目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。　　《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。　　有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。　　据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历：　　邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。



国家计委 等


关于落实国务院调整进口设备税收政策有关问题的通知
国家计划委员会 国家经济贸易委员会 对外贸易经济合作部 海关总署




各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团计委（计经委）、经贸委（经委）、外经贸委（厅、局），广东分署、各直属海关，国务院各部门、各直属机构，国家试点企业集团：
为贯彻落实《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》（国发〔1997〕37号）精神，现就有关具体操作问题通知如下：
一、各有关单位都要按照“简化操作环节，精简审批程序，加快审批速度”的原则做好进口设备免税工作，严格按国务院的规定执行。
二、外商投资项目要执行《外商投资产业指导目录》和《外商投资项目不予免税的进口商品目录》。利用外国政府贷款项目、国际金融组织（世界银行、亚洲开发银行、农业发展基金）贷款项目进口的自用设备，以及加工贸易外商提供的不作价进口设备，除《外商投资项目不予免税的
进口商品目录》所列商品外，免证进口关税和进口环节增值税。其他项目（包括利用国外商业贷款项目）一律执行《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》和《国内投资项目不予免税的进口商品目录》。
三、对国内投资项目，国务院授权的有项目审批权限的单位，在审批项目可行性研究报告时，必须严格按《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》进行审批。对属于国内投资进口设备免税的项目，由项目审批单位在可行性研究报告批复文件中明确，同时，附国家鼓励发展的
内外资项目确认书（以下简称“项目确认书”，样本格式见附件一）。海关依据项目确认书，并对照《国内投资项目不予免税的进口商品目录》，办理进口设备免税手续。
四、对外商投资项目，国务院授权的有项目审批权限的单位，在审批项目可行性研究报告时，必须严格按《外商投资产业指导目录》进行审批，对属于外商投资进口设备免税的项目，由项目审批单位在可行性研究报告批复文件中明确，同时，附项目确认书。海关依据项目确认书和外经
贸部门批准设立企业的文件、工商行政管理部门颁发的营业执照，并对照《外商投资项目不予免税的进口商品目录》，办理进口设备免税手续。
五、按照审批权限需上报国务院审批的进口设备免税项目，在上报国务院审批的可行性研究报告中，要提出进口设备免税建议。国务院批准后，有关部门在印发可行性研究报告批复文件的同时，加附项目确认书。
六、从1998年1月1日起到本通知下发之日止，已按照现行规定批复可行性研究报告的投资项目，凡符合《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》和《外商投资产业指导目录》的投资项目，须按本通知的规定，由项目审批单位补开项目确认书。
七、限额以上项目和限额以下项目的划分，按现行有关规定执行。限额以上基本建设项目，由国家计委出具项目确认书。限额以上技术改造项目，由国爱经贸委出具项目确认书。外商投资企业限额以上增资项目，仍按原审批程序审批并出具项目确认书。限额以上项目的项目确认书一式
两份，一份送报送单位，一份抄送海关总署，由海关总署转发至项目所在地直属海关。
八、限额以下项目的项目确认书，由国务院授权的省级人民政府、国务院有关部门、计划单列市人民政府笔国家试点企业集团等的项目审批单位出具，不得层层下放。限额以下外商投资的独资项目、增资项目，仍按原审批程序审批并出具项目确认书。国家试点企业集团必须由母公司出
具项目确认书。限额以下项目的项目确认书一式三份，一份送报送项目的单位，一份抄送海关（地方出具的项目确认书，抄送项目单位所在地直属海关，国务院有关部门和国家试点企业集团出具的抄送海关总署，由海关总署转发至项目所在地直属海关），一份报备。限额以下项目的项目确
认书使用审批单位公章，但须事先将审批单位的公章式样送海关备案（地方送审批单位所在地直属海关，国务院有关部门和国家试点企业集团送海关总署）。
九、对结转项目进口设备的免税，补充通知如下：
（一）对1995年10月1日至1996年4月1日批准的外商投资项目，经国家计委、国家经贸委、外经贸部审核列入通过审核备案清单的项目可享受进口设备免税政策。
（二）对1994年12月31日以前批准的利用国际金融组织和外国政府贷款项目，其尚未完成的设备进口在1998年1月1日以后还需进口的，以及1995年1月1日至1997年12月31日批准的此类项目的进口设备，可按国务院37号文规定，凭原批准文件到海关办理
免征关税和进口环节增值税手续。
（三）对1996年4月1日以前经国务院批准实行减半征收关税和进口环节增值税的基本建设项目，其1998年1月1日以后仍需进口的设备，可按国务院37号文规定，凭原批准文件到海关办理免征关税和进口环节增值税手续。
十、结转项目凭原批准文件办理免税手续，“原批准文件”是指：
（一）利用外国政府贷款、国际金融组织贷款项目凭国家现行规定程序办理的可行性研究报告批复文件或等同的文件以及按署税〔1992〕1749号文件及税征二〔1992〕406号文有关规定办理的贷款证明书。
（二）技术改造项目凭按国家现行规定程序办理的可行性研究报告批复文件或等同的文件以及按署税〔1996〕236号文规定办理的技术改造项目确认登记证明（已办结海关减半征税手续并换领免税证明的项目除外）。
（三）国内基本建设项目凭按国家现行规定程序办理的可行性研究报告批复文件或等同的文件。
十一、项目确认书有关栏目的填写要求如下：
（一）“项目统一编号”和“项目性质”按海关总署署税〔1997〕1062号文附件七的规定填写。其中，“项目统一编号”中的项目主管（直属）海关关别、代码及管辖范围详见附件二。国务院有关部门的代码，暂由海关总署在接到项目确认书后统一确定，国务院有关部门出具
项目确认书时，项目统一编号的第6、7位暂时填写××。
（二）“项目产业政策审批条目”是指确认免税的审批依据，应填写《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》或《外商投资产业指导目录》中的具体条目。
（三）“项目单位”应填写具体的项目承办或筹建单位。对有多个项目单位，应依次列出全部项目单位。如果在批复可行性研究报告时尚未确定项目承办或筹建单位的，可填写项目报送单位。
（四）“项目内容”可直接填写项目名称。
（五）“项目执行年限”指项目计划建设周期，如果没有截止年限（如外商投资企业），可不填写截止年。
（六）“项目用汇额”应填写项目计划采购进口设备的总用汇额。
十二、海关总署署税〔1997〕1062号文第六条“对1996年4月1日至1997年12月31日按国家规定程序批准设立的外商投资项目和国内技术改造项目，以及……”，应改为“对1996年4月1日至1997年12月31日按国家规定程序批准设立的外商投资项目
和国内投资项目，以及……”。特此更正，不另下文。
十三、关于加工贸易外商提供的不作价进口设备免税的具体操作问题，由外经贸部和海关总署另行规定。
附件一、国家鼓励发展的内外资项目确认书样本
二、项目主管（直属）海关关别名称、代码及管辖范围

附件一：
国家鼓励发展的内外资项目确认书
编号
根据国务院国发〔1997〕37号文件的规定，兹确认：
项目，符合国家产业政策。由
于 年 月以 号文批复可行性研究报
告。请按规定到项目主管地直属海关办理进口设备免税手
续。
项目统一编号：
项目产业政策审批条目：
项目单位：
项目性质：
项目内容：
项目执行年限（起始年／截止年）：
项目投资总额： 万元人民币
项目用汇额： 万美元
备注：


项目审批单位（签章）
一九九八年 月 日

附件二：
项目主管（直属）海关关别名称、代码及管辖范围
序号 关别 关别 管辖
名称 代码 范围
1 北京海关 01 北京市
2 天津海关 02 天津市
3 石家庄海关 04 河北省
4 太原海关 05 山西省
5 满洲里海关 06 呼伦贝尔盟、兴安盟、哲里木盟、赤
峰市
6 呼和浩特海关 07 内蒙古自治区（满洲里海关管辖范
围除外）
7 沈阳海关 08 辽宁省（大连海关管辖范围除外）
8 大连海关 09 大连市、鞍山市、本溪市、丹东市、营
口市、盘锦市
9 长春海关 15 吉林省
10 哈尔滨海关 19 黑龙江省
11 上海海关 22 上海市
12 南京海关 23 江苏省
13 杭州海关 29 浙江省（宁波海关管辖范围除外）
14 宁波海关 31 宁波市
15 合肥海关 33 安徽省
16 福州海关 35 福建省（厦门海关管辖范围除外）
17 厦门海关 37 厦门市、漳州市、泉州市、龙岩地区
18 南昌海关 40 江西省
19 青岛海关 42 山东省
20 郑州海关 46 河南省
21 武汉海关 47 湖北省
22 长沙海关 49 湖南省
23 广州海关 51 广州市（黄浦海关管辖范围除外）
佛山市、肇庆市、韶关市、清远市、云
浮市

24 黄浦海关 52 广州市（黄埔区、增城市）、东莞市、
河源市、惠州市（惠阳市、惠东县除
外）
25 深圳海关 53 深圳市、惠阳市、惠东县
26 拱北海关 57 珠海市、中山市
27 汕头海关 60 汕头市、潮州市、梅州市、揭阳市、汕
尾市
28 海口海关 64 海南省
29 湛江海关 67 湛江市、茂名市
30 江门海关 68 江门市、阳江市
31 南宁海关 72 广西壮族自治区
32 成都海关 79 四川省
33 重庆海关 80 重庆市
34 贵阳海关 83 贵州省
35 昆明海关 86 云南省
36 拉萨海关 88 西藏自治区
37 西安海关 90 陕西省
38 乌鲁木齐海关 94 新疆维吾尔自治区
39 兰州海关 95 甘肃省、青海省
40 银川海关 96 宁夏回族自治区



1998年2月25日