最高额抵押物被查封后再办理贷款有何风险

张在祯


【特别说明】该文载于田惠宇主编《商业银行典型案例解析》，复旦大学出版社，2005年版。

【案情】上海市某服装进出口公司（以下简称进出口公司），为解决进出口服装流动资金不足问题，需要经常向银行申请借款。因为进出口公司除了拥有一幢评估价值约8000多万元人民币的办公楼之外，没有其他高价值的财产。但是，因为进出口公司用款的时间不易确定，用款数额也难以固定，每次办理借款时间较紧，进出口公司又不具备信用借款的条件，办理保证贷款又难以找到合格的保证人。一次又一次地用办公楼办理抵押借款手续非常烦琐。

　　经银行某商业银行信贷人员推介，2001年5月21日，进出口公司与该某商业银行M 支行（以下简称银行）签订了一份最高额房地产抵押合同。合同约定：在5000万元的最高贷款额限度（是指债权余额）内，进出口公司以其办公楼对自2001年6月1日至2004年6月1日这一债权发生期内连续发生的一系列借款合同作抵押担保。债权余额是指已经发生的贷款累计额扣除已经偿还的贷款累计额。借款人履行债务的期限为每份借款合同约定的还款期限。若借款合同履行债务的期限与对应借款凭证不一致时，以各借款凭证记载的为准。抵押权与其担保的债权同时存在，债权不消灭，抵押权也不消灭。抵押担保范围为抵押权人在债权发生期内所有借款合同项下所享有的全部债权余额，包括借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金和实现抵押权的费用。同日，双方又签订了一份金额为2100万元的人民币借款合同，借款期限为2001年6月1日至2001年9月1日，并与最高额房地产抵押合同一起，依法办理了抵押登记手续。房地产登记部门登记了《房地产最高额抵押合同》和第一笔借款合同，在“附记”栏内注明了“最高额抵押”字样。2001年6月1日银行按约发放了第一笔贷款。第一笔借款到期后进出口公司按约及时归还了借款本息。此后，进出口公司与银行又先后办理了金额分别为700万元和1200万元的两笔借款，没有发生纠纷。

　　2002年11月15日，贷款银行与进出口公司又签订第四份借款合同，借款期限为2002年11月15日至2003年8月15日，并按约发放了2500万元贷款。2003年6月10日贷款银行信贷员在贷后检查时发现，因上海市某服装公司诉进出口公司3500万元的货款纠纷一案，法院于2002年10月22日对作为最高额抵押物的办公楼实施了查封措施，后因进出口公司败诉，法院拍卖了进出口公司的办公楼。结果法院判决贷款银行的第四笔贷款即2500万元贷款本息不属于房地产抵押担保债权；因为该笔贷款是法院在2002年10月22日对作为最高额抵押物的办公楼实施了查封措施以后，双方于2002年11月15日签订借款合同并发放的贷款，贷款银行丧失了对该抵押房产的优先受偿权。

　　【解析】本案是一起商业银行极易忽视的风险案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第81条规定，最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或借款人、抵押人破产后发生的债权。因此，商业银行应当注意：当最高额抵押物被依法查封后，贷款人应当停止发放贷款。其基本原理是《担保法》第37条（五）规定的“依法被查封、扣押、监管的财产下列财产不得抵押”。另外，2004年5月25日发布的最高人民法院《关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定（征求意见稿）》第23条（查封与最高额抵押担保权人）也进一步规定：“被执行人的不动产上设定最高额抵押权的，执行法院查封该不动产时应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额于收到执行法院通知时起不再增加。查封时不知道不动产上设定最高额抵押权的，抵押权人于知悉查封的事实时起，受抵押担保的债权数额不再增加。”

　　许多商业银行在信贷业务中已启用了《房地产最高额抵押合同》、《最高额质押合同》、《最高额保证合同》的格式文本，有的银行还启用了配合循环贷款业务的最高额抵押、最高额质押和最高额保证系列最高额担保合同。为了防止类似本案的事件在银行内再次发生，防范因操作不当使最高额担保贷款发生法律风险，商业银行应当注意：

　　在办理首笔最高额抵押贷款时，必须依法办妥抵押物登记手续，并确保发放贷款时抵押物未被国家机关依法采取查封、扣押等保全措施。

　　在最高额抵押合同约定的债权发生期和最高债权限额内，就某笔贷款办理借新还旧手续或发放新的贷款前，必须到登记部门查询抵押物情况，在确保抵押物无瑕疵的情况下，方可办理贷款手续；若发现抵押物被法院或其他国家机关依法采取查封、扣押等保全措施或发生其他纠纷的，不得办理借新还旧手续或再向借款人发放贷款。

　　与最高额抵押相类似的最高额质押问题，虽然没有明确的法律依据，从原理上讲，商业银行可以接受最高额质押担保。除准用相应质押担保规定外，可参照最高额抵押原理。用于质押的财产以定期存单、国债、金融债券、金银等贵金属、金融机构股权、银行承兑汇票等为宜。在最高额质押合同约定的债权发生期和最高债权限额内，就某笔贷款办理借新还旧手续或发放新的贷款的，参照最高额抵押的规定执行。

　　此外，商业银行应当举一反三，在最高额保证合同约定的债权发生期和最高债权限额内，就某笔贷款办理借新还旧手续或发放新的贷款前，不能认为已经签订了最高额保证合同就高枕无忧，也应结合贷后检查进行担保能力跟踪调查。

广东省广州市


深圳市机动车清洗业管理规定


第一章 总 则
第一条 为加强本市机动车清洗业的管理，保护合法经营，规范车辆清洗活动，提高服务水平，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 凡在本市从事机动车清洗业经营的企业和个体工商户，必须遵守本规定。
第三条 深圳市运输局是本市机动车清洗业的主管部门。各区、辖区交通运输行政管理部门按各自职责具体负责对本辖区内机动车清洗业的管理。
第四条 深圳市交通运输行政管理部门在机动车清洗业管理上的主要职责是：
一、编制机动车清洗业的行业发展规划，制定机动车清洗的管理规章。
二、审批全市机动车清洗业的立项和开业。
三、审核全市机动车洗车场的新建、改建、扩建。
四、对全市机动车洗车场的经营活动和服务质量行管理、监督和检查。
五、受理对违反有关机动车清洗业管理规定行为的投诉，并根据国家、省、市有关规定进行处罚。
第五条 机动车清洗业在交通运输主管部门统一管理下，遵循统筹规划、合理布局、多家经营、公平竞争的原则，为运输生产服务。

第二章 开业管理
第六条 开业条件
凡申请经营机动车清洗业务的，必须具备以下条件：
一、机动车洗车场的选址，应当符合城市总体规划和环境卫生专业规划的要求；
二、申请者为具有法人资格的经济实体（申请者为个人时必须是国家政策允许的无业人员），能独立承担民事法律责任；
三、须有与经营规模相适应的、坚实平整的洗车场地，其面积应不少于100平方米；
四、租用他人场地的，应签订三年以上合法有效的租用合同；
五、机动车清洗业经营者须单独在银行设立帐户，注册资金应不少于10万元人民币。此外还须具有不低于1万元的资金、资产作为事故赔偿的保证金；
六、须单独办理税务登记和注册登记；
七、须具备二名以上经过培训合格的技术工作；
八、清洗设备：
非自动洗车业经营者，须配备冲洗机、蒸汽机、吸尘机等设备；
自动洗车业经营者，须配备电脑洗车机、清洗机、蒸汽机、吸尘机等设备；
九、机动车清洗业经营者的污水处理设施应符合环保部门要求。
十、机动车清洗业经营者须制订内部管理制度、作业章程和操作规范。
第七条 申请者在开业时须向交通运输行政管理部门提交下列文件：
一、机动车清洗业开业申请报告；
二、申请项目的可行性报告；
三、立项批准文件；
四、资金信用证明或资产评估机构的验资证明；
五、企业营业执照、法人证书或个人身份证复印件；
六、技术人员资格证书，技术工人培训合格证书；
七、经营场地的产权证明或租期三年以上的租赁证明；
八、保证金证明；
九、机械设备表；
十、企业内部管理制度、作业章程和操作规范。
第八条 立项及开业审批程序
一、申请者持本办法第七条规定的一、二、四、五、七、九、十文件，向经营所在地辖区交通运输管理部门和环保部门提出立项申请，填报《道路运输服务业开业申请表》；
二、申请者持申请文件和辖区交通运输行政管理部门、环保部门的审核文件到市运输局审批（宝安、龙岗两区交通运输行政管理部门直接审批，抄报市运输局备案）；
三、市运输局在收到申请之日起30天内，对其申请要求作出批复；
四、申请者持立项批准文件向辖区交通运输行政管理部门申领《经营许可证》副本，交纳事故赔偿保证，并凭副本向所在地工商行政管理部门申请登记，领取营业执照，向税务机关办理税务登记，同时填报《深圳市道路运输（含服务业）企业基本情况登记表》；
五、经营业主、主管业务人员和清洗工人须经市交通运输行政主管部门进行业务培训，取得上岗证书；
六、经批准立项的经营业户，自批准之日起一年内完成各项筹备工作，并持立项批准文件、《深圳市道路运输（含服务业）企业基本情况登记表》、保证金证明、《经营许可证》副本向市运输局提出开业申请。经市运输局审查，合格者核发《经营许可证》正本和机动车洗车场牌证后，
方可开业。

第三章 变更、歇业与停业管理
第九条 已开业的机动车清洗业经营者，需合并、分立、迁移、改变服务项目的，须由经营者向交通运输行政主管部门提出书面申请，经批准后，向所在地工商行政管理部门办理变更登记手续，并向税务机关办理税务变更登记。
第十条 机动车清洗业经营者歇业、停业须提前30天向交通运输行政主管部门提出申请，并在事前上交所领单证和票据。歇业者将《经营许可证》（正、副本，下同）上交发证机关保存；停业者经审批机关同意，缴销《经营许可证》，关闭经营场所，并向社会公告。

第四章 经营管理
第十一条 机动车清洗业经营者应遵守国家、省、市有关法律、法规及规章，服从交通运输行政管理部门的管理。
第十二条 机动车清洗业经营者不得拦车强制清洗。
第十三条 机动车洗车场应标明名称，要悬挂由交通运输行政主管部门印制的《经营许可证》、“深圳市机动车清洗业作业点”牌、洗车场导向标志牌和由物价主管部门印制的收费标准告示牌。
第十四条 机动车清洗业从业人员应配带上岗证，做到优质服务，文明作业，讲究环境卫生，操作规范有序，爱护机动车辆。
第十五条 机动车清洗业经营者应按国家或本市的有关价格规定收费，必须统一使用市地方税务局印制的《深圳市机动车洗车场收费定额发票》。
第十六条 机动车清洗业经营者应按规定交纳行业管理费，并按规定及时向本辖区交通运输行政管理部门报送统计报表。

第五章 监督检查与处罚
第十七条 本市各级交通运输行政管理部门应当依法加强对本辖区内机动车清洗业经营者的监督检查。检查人员在检查时，应佩带《行政执法证》或检查证。机动车清洗业经营者应予配合，接受检查。
第十八条 各级交通运输行政管理部门每年要对本辖区内的机动车清洗业经营者的经营资格和经营行为进行一次审验。年审合格者在《经营许可证》上加盖合格章；年审不合格者，令其停业整顿；复审不合格者，取消经营资格，缴销《经营许可证》，停止营业。
第十九条 机动车清洗业经营者有下列情形之一的，各级交通运输行政管理部门，应当按照法律、法规、规章予以处罚。
一、无《经营许可证》擅自经营机动车洗车场的，按照《广东省道路运输管理条例》第十七条第一项、第十五项的规定，责令其停业，没收违法收入，并处以违法收入额一至二倍的罚款。违法收入难于查清实际数目的，处1000元以上10000元以下的罚款。
二、以不正当手段经营，强制车辆清洗的，按照交通部《道路运输违章处罚规定（试行）》第九条第三项的规定，依法予以取缔，没收全部非法收入，并处500元以上1000元以下的罚款。
三、违反规定标准收费的，按照交通部《道路运输违章处罚规定（试行）》第十一条第一项的规定，除由物价部门按价格管理条例处罚外，给予警告；情节严重或屡犯的，收缴票据或责令停业整顿。
四、不按规定接受年度审验的，按照《广东省道路运输管理条例》第五十七条第三项的规定，责令补办年审手续，并处200元以上400元以下的罚款。情节严重的，扣留《经营许可证》三个月或吊销《经营许可证》。
五、随意排放不符合环保部门排放标准的污水或污泥的，由环保部门按环保管理法规予以处罚。
六、从业人员无证上岗，服务态度恶劣，造成不良影响的，对其进行批评教育，并责令其限期改正，拒不改正的，按年度审验不合格处理。
第二十条 各级交通运输管理部门对违反本规定的行为实施处罚时，应按规定向当事人出具书面处罚通知。
第二十一条 各级交通运输行政管理部门的工作人员应遵守法纪，秉公办事。在机动车清洗业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六章 附 则
第二十二条 在本规定实施前已开始经营的机动车洗车场，其经营者应当按本规定申请补办手续。
第二十三条 本规定由深圳市运输局负责解释。
第二十四条 本规定自一九九六年八月一日起施行。



1996年8月1日