全国少工委


全国少工委关于加强地市少先队工作部门建设的意见
（一九九一年九月三十日）

各省、自治区、直辖市少工委，全国铁道团委：

　　随着少先队事业的深入发展，"一手抓教育、一手抓建设"的工作思路被越来越多的少先队工作者所接受。特别是确定了"深化教育活动，加强基础建设，突破薄弱环节"的工作格局，少先队组织开展了以"五有十率"为内容的"达标创优"活动之后，收到了十分明显的效果。基层组织建设、队伍建设、阵地建设、制度建设得到了有效加强。实践证明，凡是注重基础建设，肯于投入，措施得力的地方，少先队工作就呈现蓬勃发展，后劲充足的好形势。几年来，全国少工委与有关部门采取了一系列措施，积极推进各地少代会的召开，建立健全省级少先队工作领导机构；推广总辅导员制度，使少先队辅导水平和辅导力量得到加强，全国70%的县设有少先队总辅导员；用三年时间在全国少先队大队辅导员中进行了大面积培训，促进了基层建设。

　　为适应少先队工作形势的全面发展，逐步落实关于在"团省、地、市委内要设立单独的少先队工作部门"的规定，形成少先队经常性工作的领导系统，使少先队基础更加完善和巩固。特提出加强地市少先队工作部门建设的意见：

　　一、地市少先队工作部门的作用

　　地市少先队工作部门是同级团委领导之下的职能部门，同时又是地市少先队领导体系中的重要环节，它影响着所属各区县和基层学校的少先队工作。因此，地市少先队工作部门的建设对少先队事业的发展有着至关重要的影响。当前，地市少先队工作部门的建设还存在不少问题。有相当一部分市还没有召开过少代会，没有比较健全的少先队工作领导部门，只分派个别干部兼管少先队工作，很难使工作有较大发展，有的还没有形成良好的社会工作环境，没有理顺与工作相适应的各种关系。这些都有碍于少先队工作的发展，应通过加强少先队工作部门的建设来加以改进。

　　二、地市少先队工作部门建设的具体任务

　　加强地市少先队工作部门的建设，要着重抓好健全机构，完善体系、争取政策、优化环境、建设队伍、完备制度的工作，形成工作机制和自身激励目标，建立健全少先队的各项工作基础。

　　1．有系统的领导机构。要建立健全本地少先队工作的机构，设立少工委办公室或团委少年部。暂时没有条件的要努力创造条件，先配备专门工作人员并做到专人专用。

　　2．有配套的政策。上级机关为基层服务的最重要途径之一就是在调查研究基础上与有关部门共同颁发或争取党政部门制定颁政策性文件。政策性文件能为基层解决长期困扰少先队干部、阻碍少先队事业发展的问题，创造良好的工作环境。各地市要积极落实团中央、国家教委、全国少工委有关少先队工作部门建设的规定，努力争取有关部门制定加强少先队工作，落实辅导员责、权、利等问题的配套政策。

　　3．有素质优良的工作队伍。少先队工作队伍的水平决定少先队工作的水平，要逐步建立一支素质较高的工作队伍，其中包括少先队工作干部队伍、少先队辅导员队伍、少先队理论研究队伍、少先队培训工作队伍等，特别要在选聘，培训好工作干部和辅导员队伍上下功夫。

　　4．有较稳定的经费来源。地市少先队工作部门要努力争取专项经费，要争取在财政和团、教经费中解决固定的经费比例。同时，要开发多种渠道，通过社会各方面的帮助解决一部分经费。

　　5．有巩固的阵地。要创造条件建立培训阵地、宣传阵地、教育阵地和活动阵地、供本地区少先队员和少先队工作者学习、活动、集训、锻炼使用（如青少年宫、活动中心、团校、夏令营地、培训基地、少年军校等）。阵地建设要坚持"建、管、用"相结合的原则，加强管理、合理使用，充分发挥其工作效益、教育效益和社会效益。

　　6．有地方特色的主题教育活动。活动是少先队教育的主要形式。要根据党的中心任务，从本地实际出发，有计划地倡导有鲜明特色的，有较大影响的，有时代性、教育性、实践性、趣味性、自主性、针对性的生动活泼的活动，引导少先队教育的方向，推动工作的落实，促进队员的全面发展。同时，要特别重视大、中、小队经常性活动的开展，这是活跃少先队生活的标志。

　　7．有较强的信息网络。地市少先队工作部门要形成畅通的信息渠道，及时、准确地把党的精神、团组织的意见传达到每一位辅导员和少先队员。要使本地及兄弟地区的工作经验、典型事迹、理论研究成果较好地得到反映和交流，做到上下畅通、左右畅通。各地市应逐步创办自己的信息载体。

　　8．有在本地产生较大影响的工作典型。典型具有导向、示范、激励、警示的重要作用，抓典型是行之有效的重要的工作方法，要努力培养、善于发现、运用、树立、宣传典型。地市工作部门要在少先队工作的各个方面树立具有本地特点的榜样和旗帜，推动工作的开展。

　　9．有工作制度和发展规划。地市少先队工作部门要建立健全代表大会和全委会制度，建立必要的工作计划、检查、总结制度，以及学习、调研、培训、宣传、管理等制度，形成规范的工作程序。要制定本地区少先队工作发展的目标和具体实施规划，建立检查和奖惩工作机制。

　　10．有较完整的档案管理。档案管理是少先队工作规范化的重要内容，对于变动频繁的少工干部来说，搞好档案管理具有特殊的重要意义。地市要建立档案管理制度，上级文件、简报、有关刊物、工作资料、工作计划、总结、重要活动、少先队工作的大事记等都应记载清楚。使少先队工作逐步向规范化、科学化方向发展。

　　三、措施和注意事项

　　1．为推动地市少先队工作部门的建设、各省、自治区、直辖市少工委每年应检查一次所属地市少先队工作部门的建设情况，表扬先进，督促后进。全国少工委将在适当时候对地市级少先队工作机构建设情况分类进行检查。

　　2．组织建设必须实实在在地进行，不能搞大轰大嗡。各地可借鉴"五有"建设的有益做法，采取"达标创优"的方式进行。条件暂不具备的地方，可创造条件逐步达标。条件已经具备的地方，可按照更高标准，争创优异成绩。各地也要采取一些有效的激励措施，推动基础建设的全面发展。

　　3．由于各地情况不同，条件差异很大，组织建设工作又涉及到各方面，非一日之功，一蹴而就之事。因此，各地一定要因地、因时制宜，利用条件和契机，积极解决问题，不可一刀切，一风吹。

　　加强地市少先队工作部门建设是一项周期长、任务重、难度大的工作，需要各地认真安排，具体指导，积极争取。各地要将本地情况做一次全面了解，根据本地实际做出规划和安排，并将情况、规划目标报全国少工委办公室。

　


浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


　　一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
　　（一）定制商品房的概念及分类
　　所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
　　（二）定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求， 量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
　　（三）定制开发商品房起源及发展
据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式，但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出，随着一批主流地产开发商逐步加快公寓（别墅）定制产品的开发，这一类型的定制公寓（别墅）产品的出现，中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样，从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为，定制公寓理念意义大于实际意义。
另外，还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
　　二、定制商品房行为的法律属性
　　（一）不是委托建造（加工承揽）的合同关系，仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”，从法律上讲，仍应是房地产开发商，而非设计和施工方）。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为，房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商，按照承租人或者购买人的要求专门立项，设计建造，这是企业间或者个人与企业间的商事行为，因为不是对不特定公众的销售，不属于预租预售的法律框架体系范围。
　　（二）住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是，定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等，最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更，约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
　　开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　在国内相关法律法规的制约下，真正的“度身定制”极难实现，当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
　　三、商品房定制存在的风险
　　（一）工期及造价风险：成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价，定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
　　（二）市场销售风险：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好，销售对象相对较狭窄，而且一般都要求达到比通常标准更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得开发商风险相应增大，设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性，如定制人反悔退出或者项目中断，再转售他方时可能受限。
　　（三）法律风险：目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求，定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策，都对定制物业有着较多限制，交易的安全性很亟待保障。
　　四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
　　订制商品房应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同，势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同：第一种方式，直接签署买卖合同，将来再签署网络打印的商品房买卖合同，另外一种方式是签署为预约买卖合同（认购书），将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
　　（一）如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同，未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”
　　（二）在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点：
1、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效，开发商须返还定金。
该观点的法律依据是：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
　　第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明，上述法律规定的本意是强制性规定。